賃貸を退去してから届く高額請求書の罠

 

前回は、賃貸を賢く契約するための事前知識について解説してきました。

 

前回→賃貸を値切る裏技。契約時に損する借り方をしてる人ばかり

 

今回は退去する人向けの退去時精算でカモられないための知識をお話していきます。

 

意外にも、未だにぼったくろうとする時代遅れな業者がまだまだ多いです。

 

私たちは、よほどの引っ越し好きでも無い限り、人生のうちでそう何回も退去を経験しないと思います。

 

そういった「情報や経験の少なさ」につけこんで来る業者は実在します。

 

今日も気を引き締めて勉強していきましょう。

 

※沖縄に移住をする際、退去時は用心して部屋の写真を撮ったりしてきました。

幸い請求書は来ていません。

 

請求書が来ると、その金額を支払わなければならないような気がしてくるかもしれません。

 

が、まずは落ち着いてこの記事を読んでください。

 

 

 

 

賃貸退去のトラブル対策「原状回復ガイドライン」

 

※沖縄北部の一軒家カフェ

 

国土交通省は賃貸の退去に伴うトラブルに関連して原状回復ガイドラインというものを出しています。

 

借り主が負担しないといけないもの、負担しなくてよいものが詳しく記載されています。

 

少しご紹介しましょうね。

 

通常の使用による消耗については、借り主に修繕を負担する義務はない

通常の使用による消耗とは以下のようなケースを指します。

 

  • 日照りによる畳の変色
  • 家具の設置による床のへこみ
  • 壁の画びょうの穴
  • テレビや冷蔵庫の壁の黒ずみ
  • フローリングのワックスがけや色落ち
  • 網戸の張替え
  • クロスの自然な汚れ(クロスは全体ではなく該当部分のみになります)

 

原状回復ガイドラインでは

 

通常の使用によるものの修繕費は、予め家賃に含まれている、とされています。

 

 

借り主が負担しなければならないものもあります。

 

たばこのヤニや焦げ跡によるクリーニング代、クロスの張替え料(該当部分のみでいい)など 

 

借り主の過失により、傷をつけてしまったものを指します。

 

ただし全額負担するのではなく。退去時の価値を負担します。

 

 

賃貸退去時の価値とは?

賃貸の設備の耐用年数というものの目安が予め定められています。

 

例えば、クロス、畳、カーペット、クッションフロア、エアコン、インターフォン…

 

このあたりの耐用年数はだいたい6年程です。

 

 

例を見てみましょう。

 

 

賃貸で入居後、3年で退去。クロスの1面を過失で傷つけてしまった場合。

落書きした、とか、タバコの焼け跡を付けてしまった等ですね。

 

この場合、その過失部分は借り主が負担しなければなりません。

 

クロスの張替費用が1m1000円だった場合

 

計算上、もし20m張替になったら20,000円支払わなければならないと思いますよね。

 

ですが、実際は、クロスの残存価値は耐用年数の経過にしたがって減少します

 

3年経っていたら価値は半減するので、10,000円の負担になるという事です。

 

 

また、これが入居後6年で退去した場合だったら…

クロスの残存価値はほぼ消滅し、理屈的には入居者は1円のみの負担で済みます。

 

ただ、過失があった場合は、残存価値の10%くらいは認められる可能性はあり得ますので注意して下さい。

 

ここを知らないと、仲介業者に言われるがまま全額負担させられることも起こり得ます。

 

要は、長く住めば住むほど、退去時の借り主の負担の割合は減って行くことになります。

 

心得ておきましょう。

 

 

特約は認められる可能性が高い。けれども!

退去時特約などがある場合、負担額が増えてしまうケースはまれにあります。

 

ですが、実質はハウスクリーニング代くらいになるようです。

 

契約書にある特約の記載の仕方にもよりますが、

 

畳の張替え費用やクロス全部張り替えるなどは負担する必要はないはずです。

 

場合にもよりますが、耐用年数、残存価値、そしてガイドライン、

 

このあたりは頭の片隅に残して、賃貸の退去時に言われるがまま払う事のないようにしましょう。

 

 

賃貸退去のトラブルの例

 

 

まともな業者でしたら退去費用の明細を送ってきます。

 

何に、いくら費用がかかっているのかを

 

わかりやすくしたものを送って来てくれるのがまっとうな業者です。

 

 

悪徳業者は明細を送ってきません。

 

明細を送って来ずに、請求金額の総額と、振り込み先だけ知らせてきたりします。

 

こちらから明細を欲しい旨を伝えても「どうしてですか?」と言われたり笑。

 

高いから内訳が知りたいと伝えると→「根拠は何ですか?」とか

 

「送ったら納得するんですか?」とかなんとか…当たり前のことをしようとしない業者もいます。

 

 

さらに悪徳業者は

 

明細は送ってきても、

 

項目に「床」「洗面台」「ゴム」など書かれただけで、

 

洗面台に何をするかなどは全く記載されていない場合もあります。

 

 

 

賃貸の退去時精算で儲ける仕組み

 

簡単に言うと完全なぼったくりです

 

家主と借り主の間に入る管理会社や、退去立ち合い業者が

 

あることないこと関係なく、適当な施工内容をでっち上げてでも儲けようとしてきます。

 

つまり、もらえればラッキー!という理論ですね。

 

 

ですから私たちは、情報と知識を身に着けておいて対応するしかありません。

 

 

退去時トラブルには知識武装が必要

 

 

わたしたちが出来ることをご紹介していきましょう。

 

原状回復の「原状」とは「入居当時」ではない。

 

まず、「原状回復」とは「借りた当時の状態に戻すこと」ではありません

 

前述したとおり、通常の使用での消耗は国土交通省のガイドラインにも明記されています。

 

相場を知りましょう

地域によって様々ですが、ネットで検索すればおおよその相場観が掴めます。

 

入居者に開き直られて困るのは家主です。

本当に悪徳業者だと、すぐ「訴訟しますよ」「法的手続きをとりますよ」などと

 

もはや恐喝めいたことを言って支払わせようとしてくる業者もあります。

 

 

けれど、出来るはずがありません。

 

 

なぜなら、訴訟費用は最低でも30〜50万円前後かかり、時間もかかります。

 

たった10万か20万円のためにそんなことする必要ありませんよね。

 

 

そもそも、管理会社や立会い会社は家主の代行に過ぎず訴訟をおこすのは本来は家主なはずです。

 

でも、家主はそんなことしても、前述のとおり大した金額もとれません。

 

 

管理会社は結局は何の関係もない第三者に過ぎません。

 

だから執拗に電話で「払え」「払え」と、さっさと終わらせようとしてきます。

 

 

私たちは納得が行かなければ、強く主張して良いんです。

 

知識を身に着けて戦って行きましょう。

 

 

賃貸退去時のトラブルでの交渉の仕方

 

知識を事前に身に着けておく

ガイドラインや契約書で、原状回復の範囲や義務を確認しておきましょう。

 

退去立ち会いの前に部屋の写真を撮る

全体写真に加えて、各箇所のアップも撮影しておきます。

 

でっちあげ請求や、リフォームされてしまった後で確認できなくならないように予防線をはることが出来ます。

 

最初からあった部屋の備品に注意する

大したことのない家具でも定価を請求される場合があります。

 

リフォームの相場を知る

地域や業者で差はありますが、ざっくりですがワンルームで5〜10万円くらい、

 

クロスはメーター700〜800円くらい、床はほとんどの場合クリーニングだけでOKなはずです。

 

クリーニングは特約が多いので断言できないですが、どちら側も認めている判例がありました。

 

不安なら立ち会い時にサインをしない

金額に納得がいかない、自信がないなら

 

サインをしなくても、解約予告通知と鍵の受け渡しで、退去の明け渡しは成立します。

 

立ち会い時にサインをしてしまっても

お金を支払う前なら交渉は可能です。

 

サインしてありますよ、と言われても大丈夫です。^^

 

最終的に訴訟になって困るのはむこうです。

 

 

 

賃貸退去時の請求書のチェックポイント

 

 

もし退去時請求書が届いたら、以下の項目について確認しましょう!

 

  • 通常使用での損耗は負担義務はない
  • クロスや床に傷を付けてしまった場合でも全額の負担義務はない(現在の価値を負担します)
  • クロスの張り替え箇所を細かく記載してもらう
  • 入居時と退去時で鍵交換やクリーニングの二重請求をされていないか確認する(ワンルームで通常使用なら5万円程度なはず)
  • 例外として短期違約金は仕方ありません。

 

電話で交渉するのが良いです。

文書でもいいですが、電話の方が早く済みます。

 

ちょっとでもおかしいと思ったら、国交省のガイドラインを確認してくださいとハッキリ伝えましょう。

 

相場より高いなと思ったら、「ここは負担する義務は無い」「ここは納得がいかない」と普通に言えば大丈夫です。

 

今後家が借りれなくなるとか、そんなことにはなりませんので安心してくださいね。

 

当たり前のことは理論的に堂々と主張しましょう。間違えているのは相手です。

 

 

 

終わりに

 

未だに驚くほど非倫理的なことが横行しているのが不動産業界です。

 

無知でいると搾取されてしまいます。

 

電話一本かけるだけでで何万円も変わる業界なんですよね。自分のお金は大切にしましょうね。

 

ちゃんとお金の教養、相場、知識を知り、理屈で戦って行きましょう。^^

 

 

 

追伸

 

 

 

沖縄も不動産バブルなのか宮古島を筆頭に地価、賃貸価格も上昇中です。

 

前回前々回の記事などもご参考にしていただいて

 

賢く賃貸を活用してくださいね。^^

 

その他、大きな固定支出の削減の為の記事もご参考にされてください。

 

 

 

 

再追伸

 

固定費の削減は、効率よくお金を貯めていくうえで必須です。

 

お金の豊かな流れの中で生活する方法はとてもシンプルです。

 

  • 効率よく稼ぎ
  • 効率よく貯め
  • 貯めたお金でお金を増やすものを買い
  • 増えたお金を適切に守る

これを繰り返していくだけです。

 

一日でも早く「お金のために働く毎日」から「お金に働いてもらう暮らし」へ移住する為に

 

お金の知識を身に着けていきましょう。

 

 

 

 

再々追伸

 

 

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